Die richtige Miethöhe
Spätestens wenn der Eigentümer einer Wohnung diese zur Vermietung anbietet, wird er sich die Frage nach der Höhe der Miete stellen. Bei der Beantwortung dieser Frage wird aber schnell klar, dass es im Grunde mehrere Fragen sind:
Diagramm mit Vergleich des Mietniveaus bei Bestandsmieten zum Mietniveau bei Neuvermietungen
- Welche Miete soll ich verlangen?
- Welche Miete kann ich verlangen?
- Welche Miete darf ich verlangen?
Die erste Frage ist darauf gerichtet, die Miethöhe zu bestimmen, die eine akzeptable Rendite des eingesetzten Kapitals (Kaufpreis) erzielt. Die Antwort auf die zweite Frage findet sich im marktüblichen Mietniveau. Bei der Frage nach dem „Dürfen“ spielen gesetzliche Vorgaben eine Rolle.
Steuerberater Tilman Stroh ging in seinem Vortrag auf die ersten beiden Fragen ein. Anhand betriebswirtschaftlicher Methoden stellte er dar, wie eine Soll-Miete unter Berücksichtigung einer Wunschrendite berechnet werden kann. Diese theoretisch berechnete Miete stellte er dem derzeitigen marktüblichen Mietniveau gegenüber. Dabei zeigte er auf, wie sich in der Region Horb die Miethöhe bei Neuvermietungen von der Miethöhe bei Bestandsvermietungen unterscheidet.
Mieterhöhung bei Bestandsmieten
Im zweiten Teil des Vortrags erläuterte Rechtsanwalt H.-Michael Langner die Möglichkeiten, die vereinbarte Miete zu erhöhen. Der Vermieter kann auf der Grundlage der §§ 558 ff. BGB die Miete erhöhen. Einem solchen Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter zustimmen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter die Mieterhöhung einklagen.
Ein Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden. Als Begründungsmittel sind
- Mietspiegel,
- Gutachten und
- Vegleich mit drei Wohnungen
zulässig. Die einfachste Form ist dabei der Mietspiegel der Gemeinde, in der die Wohnung liegt. Gibt es keinen Mietspiegel für diese Gemeinde, kann der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Für die Stadt Horb kann vermutlich der Mietspiegel von Freudenstadt angewandt werden. Ob Freudenstadt tatsächlich als vergleichbare Gemeinde gilt, ist allerdings noch nicht gerichtlich entschieden worden.