In einem Wohnraummietvertrag kann die Miete innerhalb der vom Gesetz vorgesehenen Regelungen durch den Vermieter einseitig und damit gegebenenfalls auch auf dem Klagewege gegen den Willen des Mieters erhöht werden.

Immer ist eine Mieterhöhung ohne Beachtung von Höchstgrenzen im Rahmen einer Vereinbarung möglich. Dies setzt aber die Zustimmung des Mieters voraus.

Mieterhöhungen können bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen und bedürfen eines entsprechend spezifizierten Mieterhöhungsverlangens des Vermieters. Hierin ist die Mieterhöhung im Einzelnen zu begründen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dann zulässig (die Zulässigkeit ist von der Begründetheit zu unterscheiden!), wenn die im Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegte Vergleichsmiete entweder unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel dargestellt wird oder unter Bezugnahme auf mindestens drei Vergleichswohnungen oder auf ein vom Vermieter auf seine Kosten zu beschaffendes Sachverständigengutachten.

Die beste und einfachste Möglichkeit ist regelmäßig die Bezugnahme auf einen Mietspiegel. Liegt in einer Gemeinde ein entsprechend qualifizierter Mietspiegel vor, müssen dessen Kriterien auf die Wohnung, für die die Mieterhöhung ausgesprochen werden soll, ins Einzelne gehend angewendet werden und unter Bezugnahme auf den dem Mieterhöhungsverlangen beizufügenden Text des Mietspiegels ist diese Berechnung dem Mieter mitzuteilen.

Existiert in der Gemeinde ein solcher Mietspiegel jedoch nicht, so kann auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde Bezug genommen werden (§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB).

Für die Stadt Horb besteht kein qualifizierter Mietspiegel. Es existiert allerdings ein solcher leicht anzuwendender und mit einem entsprechenden Rechner, der über eine Maske in der Internet-Veröffentlichung benutzt werden kann, Mietspiegel für die Stadt Freudenstadt. Die Städte Horb und Freudenstadt sind aus hiesiger Sicht vergleichbare Gemeinden im Sinne der vorher genannten Vorschrift.

Aus hiesiger Sicht ist also ein Mieterhöhungsverlangen zulässig, das sich auf den Mietspiegel der Stadt Freudenstadt bezieht und eine Wohnung in der Stadt Horb betrifft. Die korrekte Anwendung des Mietspiegels auch unter Verwendung von Zu- und Abschlägen, die dort auf Teilgemeinden bezogen vorgenommen werden, muss unter entsprechender Begründung im Mieterhöhungsverlangen aber sorgfältig vorgenommen werden.

Ausdrücklich sei darauf verwiesen, dass dann, wenn der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptiert und Klage erhoben werden muss, die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens auch bei Verwendung eines Mietspiegels durch das Gericht überprüft werden muss. Gegebenenfalls erfolgt dies durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Bestätigt das Sachverständigengutachten allerdings die richtige Anwendung des Mietspiegels und die angenommene Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind die Kosten des Sachverständigengutachtens letztendlich vom Mieter zu tragen.

Unabhängig von der Anwendung des Mietspiegels als Zulässigkeitsvoraussetzung für ein Mieterhöhungsverlangen sind dabei bei der Berechnung die übrigen rechtlichen Vorschriften etwa über die Kappungsgrenze (keine Erhöhung innerhalb von drei Jahren von mehr als 20 %) und die Fristen für die Durchführung von Erhöhungsverlangen (zeitlicher Abstand zum letzten Erhöhungsverlangen mindestens 15 Monate) in jedem Fall einer Mieterhöhung zu beachten.