Für unsere Mitglieder relevante rechtliche Änderungen durch die Gesetzgebung des Bundes im Zusammenhang mit der Covid-19 Pandemie

Durch die gesetzliche Regelung der Bundesregierung im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz und Strafverfahrensrecht (BGBl. 2020 S. 569 ff) vom 27. März 2020 ergeben sich für Vermieter und Mieter und in untergeordnetem Maße für Wohnungseigentümergemeinschaften rechtlich relevante Änderungen, die weitreichende Folgen für bestehende Vertragsverhältnisse nach sich ziehen können. Dies gilt insbesondere für das Mietrecht. Hierauf soll im nachfolgenden kurz eingegangen werden:

Durch Art. 5 des oben genannten Gesetzes wird Art. 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) geändert.

Für Mietverhältnisse relevant die Regelung in § 2, die für den Fall eines Zahlungsverzuges in einem Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume, zu denen auch Wohnräume zählen, Kündigungen im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ausschließt, sofern der Zahlungsverzug auf den Auswirkungen der Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen der Nichtleistung der Miete und der Pandemie muss vom Schuldner glaubhaft gemacht werden. Der Kündigungsausschluss wegen des Zahlungsverzuges in dem oben genannten Zeitraum endet zum 30. Juni 2022. Wird der Zahlungsrückstand, der verzinslich ist mit dem gesetzlichen Zinssatz (fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, dieser ist derzeit negativ, sodass der derzeitige Zins 4,12 Prozent beträgt), bis zu diesem Zeitpunkt nicht aufgeholt, kann der Vermieter wegen des zurückliegenden Zahlungsverzugs  wieder kündigen.

Die vorliegende Regelung bezieht sich auf jedes Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter, betrifft also auch Gewerberaummietverhältnisse und gilt auch unter Personen, die keine Verbraucher sind.

Ein Moratorium für Zahlungsverpflichtungen, wie es in § 1 der oben genannten Regelung zu Art. 240 EGBGB enthalten ist bei Dauerschuldverhältnissen aus Verbraucherverträgen, gilt im Miet- und Pachtrecht ausdrücklich nicht (§ 1 IV Ziff. 1). Die Verpflichtung zur Mietzahlung bleibt ausdrücklich erhalten, dem Vermieter wird lediglich die Sanktionsmöglichkeit der fristlosen oder wegen Vertragsverstoßes fristgemäßen Kündigung als Reaktion auf einen Zahlungsverzug für einen Zeitraum von drei Monaten genommen.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften bleiben die Bestellung eines Verwalters und die Rechtskraft eines Wirtschaftsplanes auch dann erhalten bis zur Neubestellung oder dem Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes, wenn turnusgemäß erforderliche Eigentümerversammlungen und dabei regelmäßig erfolgende Beschlussfassungen aufgrund der Pandemie nicht oder verspätet stattfinden.